Stabilny deweloper ceni ostrożność i przejrzystość

Gant Development jako stabilny ogólnopolski deweloper
mieszkaniowy, któremu zaufało już kilka tysięcy klientów, aktywnie walczy z
pojawiającymi się informacjami medialnymi, które noszą znamiona manipulacji
instrumentami finansowymi (akcje Gant Development notowane są na GPW, a
obligacje na rynku Catalyst), „czarnego PR” i niedostatków rzetelności oraz
profesjonalizmu analityczno-dziennikarskiego.

Dlatego pragniemy zestawić obiektywne fakty z pomówieniami
dotyczącymi Gant Development, zdobywcy trzeciego miejsca w rankingu CEE
Construction pod względem liczby wybudowanych mieszkań w latach 2008-2012 w
Europie Środkowo-Wschodniej. Wiele stwierdzeń medialnych oraz potocznych,
pojawiających się w prywatnych rozmowach, jest wydawanych na podstawie
niedostatecznej wiedzy co do funkcjonowania podmiotów gospodarczych oraz
realiów rynku deweloperskiego w Polsce. Niniejszym pragniemy niedostatki
różnego rodzaju opracowań w wymienionym zakresie nadrobić. Zachęcamy do
lektury poniższego materiału.

Gant Development zaksięgował 30,6 mln zł zysku netto w 2011
r., podczas gdy w I połowie 2012 r. wykazał 7,38 mln zł straty netto. Spółka
wyjaśniła tę kwestię szczegółowo nie tylko w raporcie okresowym opublikowanym
31 sierpnia br., lecz również w komentarzu, który trafił do mediów i
analityków. Rezultaty finansowe Grupy Gant Development za I półrocze 2012 r.
w bardzo dużym stopniu to efekt księgowych, niegotówkowych przeszacowań
wartości aktywów. W środowisku spadających marż Gant Development, bodajże
jako jedyny z giełdowych deweloperów, zdecydował się na bardzo ostrożną
politykę rachunkową. To za jej sprawą w II kwartale 2012 r. nastąpiło znaczne
ujemne przeszacowanie gotowych i budowanych, ale niesprzedanych lokali. Co
ważne, odwrócenie obecnie niekorzystnych tendencji rynkowych w przyszłości
będzie oznaczało istotne dodatnie zwyżki wyników finansowych.

W II kwartale br. Gant
Development dostosował wartość posiadanych gotowych i budowanych, ale jeszcze
niesprzedanych mieszkań, z wartości cennikowej do prognozowanych w czarnym
scenariuszu wartości sprzedaży netto, z uwzględnieniem trendów
prezentowanych w najbardziej pesymistycznych analizach branżowych oraz z
uwzględnieniem presji rynkowej oraz medialnej co do dalszego spadku cen
mieszkań. Łącznie obniżyło to wyniki o 11,5 mln zł.

– Tak jak spółki paliwowe przeszacowują księgowo zapasy
posiadanej ropy, tak samo my postanowiliśmy dostosować zapisy księgowe do
aktualnej sytuacji rynkowej. Pragnę podkreślić, że chodzi o zapisy księgowe,
które nie miały przełożenia na realny biznes spółki, na wpływy gotówkowe i
sytuację finansową Grupy. Kiedy tendencje rynkowe będą przeciwne, zaksięgujemy
stosowne przeszacowania w górę – podkreśliła
w informacji rynkowej Luiza Berg, Członek Zarządu ds. Finansowych w Gant
Development SA.

Warto również podkreślić, że po stronie przychodów Grupy
rozpoznano w II kwartale br. jedynie 151 lokali, podczas w I kwartale było to
513 lokali. To efekt braku oddania do użytkowania w minionym kwartale nowych
inwestycji deweloperskich, a tylko w takiej sytuacji wcześniej sprzedane
mieszkania znajdują odzwierciedlenie w rachunku zysków i strat. Jednocześnie
przy spadku marż rok do roku koszty stałe funkcjonowania Grupy pozostawały
jeszcze na relatywnie wysokim poziomie. Obecnie prowadzony jest proces
radykalnej redukcji kosztów stałej, co będzie można zobaczyć w kolejnych
sprawozdaniach okresowych.

Stwierdzenia audytora w sprawozdaniu z badania raportu
okresowego za I półrocze br. nie są niczym nowym. Przede wszystkim, audytorzy nie zamieszczają opinii o sprawozdaniu
półrocznych, co tyczy się wszystkich spółek. Formuła używana do zakomunikowania
tego faktu jest standardowa. Oczywistością jest uwaga audytora, który jest
specjalistą jedynie od standardów rachunkowych, że nie bierze odpowiedzialności
za zmiany cen mieszkań w czasie, podobnie jak za popyt na lokale. We
wcześniejszych uwagach biegłych również można znaleźć informacje o zależności płynności
finansowej Spółki od relacji z instytucjami finansującymi i ewentualnego
rolowania zadłużenia. To oczywiste fakty, tym bardziej, że efektywna
działalność deweloperska wymaga znacznej dźwigni finansowej. Inny audytor, na
przykład któraś z firm badających innych deweloperów, mógłby w ogóle tego typu
stwierdzeń nie zamieścić w raporcie z badania.

Przedstawianie w negatywnym świetle skali zobowiązań
bilansowych Gant Development również nie ma pokrycia w rzeczywistości. Poniżej
prezentujemy zestawienie zobowiązań krótkoterminowych, długoterminowych oraz
całkowitych w przypadku wybranych dużych deweloperów. Jasno z niego wynika, że
Gant Development nie należy do spółek z największą kwotą zobowiązań.

Jednocześnie warto zauważyć, że zadłużenie każdej spółki
tylko w części stanowi jej sumę zobowiązań. Żałujemy, że wielu komentatorów nie
zauważa pozytywnych tendencji na tym polu, jakie publicznie przedstawia Gant
Development. W porównaniu do sytuacji z końca zeszłego roku łączna wartość
oprocentowanych zobowiązań Grupy spadła w pierwszym półroczu br. o 91,1 mln zł
(13,4 proc.). Wskaźnik zadłużenia kapitałów własnych spadł z 1,37 do 1,24,
a wskaźnik ogólnego zadłużenia zniżył się z 0,56 do 0,53.

Spójrzmy na kolejną, bardzo ważną kwestię. Chodzi o cash
flow operacyjny.

– W I półroczu 2012 r. – za sprawą gotówkowych wpłat
nabywców lokali – Grupa Gant Development wygenerowała 99,3 mln zł dodatnich
przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej, podczas gdy w analogicznym
okresie zeszłego roku było to blisko minus 51,1 mln zł – podkreślił w informacji rynkowej Andrzej Szornak, Wiceprezes Zarządu
Gant Development SA.

Spadek kursu akcji Gant
Development na GPW jest bardzo duży. Wynika to jednak w głównej mierze z
sentymentu rynku w ogóle do branży deweloperskiej. Można jedynie zastanowić
się, ile procent dołożyły tu w naszym przypadku publikacje opierające się na
niewiedzy autorów. Przy okazji, prezentujemy poniżej zestawienie pięcioletnich
zmian kursu wybranych spółek deweloperskich. Wysokie spadki kursu od czasu
minionej hossy nie dotyczą jedynie Gant Development, co często jest pomijane
przez autorów opracowań.

Jednocześnie obecna wycena, w ocenie Zarządu Gant
Development, w oparciu o realizowane projekty deweloperskie i potencjał do
generowania zysków, stwarza dla inwestorów okazję do rozważenia wysoko
opłacalnej inwestycji długoterminowej. Wartość aktywów netto (już po odjęciu
zobowiązań) wynosi w przeliczeniu na akcję 31,1 zł. Tymczasem notowania akcji
znajdują się poniżej 5 zł.

Warto przytoczyć również kolejny fragment komentarza Spółki
zarówno z raportu okresowego, jak i z komentarza przesłanego do szerokiej
publiki.

„- W celu minimalizacji ryzyka rynkowego Grupa podchodzi
ostrożnie i selektywnie w stosunku do nowych projektów. Elastycznie
dostosowujemy się do wymogów instytucji finansowych poprzez etapowanie
inwestycji i zmniejszanie ich skali w krótkim okresie. Bardzo istotna jest dla
nas ocena rentowności projektów i szukanie możliwości optymalizacji kosztowych –
mówi Wiceprezes Szornak.

Obecna
sytuacja na rynku nieruchomości jest oceniana przez Spółkę lepiej niż przed
dwoma laty, ale trudno oczekiwać powrotu boomu popytowego. Na rynku
pierwotnym w głównych miastach w Polsce znajduje się rekordowa liczba mieszkań
w ofercie, co może powodować dalszy wzrost konkurencji cenowej. Z drugiej
strony, wciąż istnieje spore zainteresowanie i niesłabnący popyt na małe
lokale, dostosowane do aktualnej zdolności kredytowej Polaków.

– Dlatego zwracamy dużą uwagę co do struktury mieszkań w
nowo uruchamianych projektach. Stawiamy na tanie lokale z funkcjonalnym
rozkładem oraz wysoką relacją liczby pomieszczeń do powierzchni mieszkania.
Można się spodziewać, że na takie lokale nadal będzie stabilny popyt, a
nasza marża brutto na sprzedaży w przypadku tych inwestycji będzie wyraźnie
dwucyfrowa – zaznacza Andrzej Szornak.”

Mając na uwadze powyższe fakty oraz często wyrażane krzywdzące
opinie na temat Gant Development, które nie mają oparcia w faktach, zachęcamy
do czerpania wiedzy o Spółce ze strony www.gant.pl oraz https://pandl.pl/aktualnosci/tag/Gant.html.

Z poważaniem,

Zarząd Gant Development SA